Работы по садово-парковому строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту существующих озелененных территорий производятся по специальным проектам. Проекты разрабатываются государственными или частными специализированными проектными организациями, имеющими соответствующие лицензии на виды садово-парковых работ. Проектная документация согласовывается и утверждается в установленном в городах России порядке. Так, в Москве введён определённый порядок согласования и утверждения проектной документации в действие распоряжением мэра Москвы (от 11.04.2000 г. № 378-РМ). Такой порядок изложен в специальном документе - "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве". Положением предусмотрено несколько последовательных этапов проектного и строительного процесса:
- - подготовка исходно-разрешительной документации и проектные проработки;
- - проектирование, согласование и экспертиза проекта, его утверждение, разрешение на строительство;
- - договор или государственный акт на земельный участок;
- - рабочее проектирование;
- - строительство;
- - ввод или приемка объекта в эксплуатацию.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы в самом начале разрабатывается исходно-разрешительная документация для проектирования и строительства на территории, где уточняются порядок разработки и согласования, сроки разработки, формы документации. Исходно-разрешительная документация для проектирования и строительства вновь создаваемых объектов содержит градостроительное заключение по инженерному обеспечению и заключение экологической экспертизы (по необходимости). В состав градостроительного заключения (задания) входит распорядительный документ правительства Москвы или префектуры административного округа (в соответствии с разграничением сфер владения территориями), представляющий право на проектирование и строительство объекта по конкретному адресу. В отдельных случаях для крупных объектов может быть выпущено специальное постановление правительства Москвы. Графические материалы, входящие в состав исходно-разрешительной документации - эскиз № 1, эскиз № 2 и др., - выполняются в масштабе 1:2000 на топографических планах городского геодезического треста. На основании утверждённой исходно-разрешительной документации приступают к подготовке и разработке проектов строительства и, в частности, на садово-парковые объекты.
Проектная подготовка включает:
- 1) разработку, согласование и утверждение общего архитектурно-градостроительного решения, как правило, на крупный садово-парковый объект, комплекс;
- 2) разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
- 3) разработку рабочей документации.
Обязательной частью исходной документации на разработку проектов является задание на проектирование. Задание утверждается Заказчиком на садово-парковый объект до начала проектирования объекта. Задание определяет требования как Заказчика, так и условия проектирования по материалам исходно-разрешительной документации. Вместе с утверждённым заданием на проектирование Заказчик выдаёт Проектировщику исходные материалы и документы:
- 1) разрешение на осуществление проектирования и строительства объекта;
- 2) ситуационный план в М 1:2 000;
- 3) топографический план с подземными коммуникациями в М 1:500;
- 4) инженерно-геологическое заключение по территории объекта;
- 5) историко-архитектурный план, материалы ландшафтно-визуального анализа;
- 6) документы по историко-культурным исследованиям;
- 7) обмерочные чертежи существующих на территории объекта сооружений и другие документы на основании СНиП Н-1-95.
Проектные разработки ведутся в несколько стадий в зависимости от сложности и значимости объекта. На крупные садово-парковые объекты - парки, лесопарки, памятники истории и культуры - проектирование ведётся, как правило, в две стадии: «Архитектурный проект» (или «Проект») и «Рабочий проект и рабочая документация». Количество стадий проектирования по каждому конкретному садово-парковому объекту определяется Заказчиком. На строительство небольших по площади и несложных объектов, а также на реконструируемые и подлежащие капитальному ремонту озелененные территории (без изменения функционального использования территории) количество стадий проектирования может быть сокращено вплоть до рабочего проекта (РП) и рабочей документации (РД). Рабочий проект утверждается заказчиком. Подробный состав чертежей, основные требования к проектной документации, порядок согласования, экспертизы и утверждения предпроектной и проектной документации детально излагаются в специальных документах. Рабочий проект (РП) и рабочая документация (РД) разрабатываются на топографической геоподоснове Горгеотреста, в масштабе 1:500 (за исключением особо крупных объектов), имеющей подземные коммуникации, красные линии, другие линии градостроительного регулирования и так называемую «подеревную съемку» существующих на территории насаждений. Проектными решениями должна быть обеспечена экономическая эффективность организации садово-паркового строительства, что достигается при соблюдении следующих приемов:
- - максимальное сохранение и включение в планировочную структуру ландшафтной организации территории существующих насаждений, рельефа водоемов и т. д., что значительно снижает затраты на озеленение;
- - рациональное проведение работ по инженерной подготовке территории;
- - создание целостной системы благоустройства и озеленения территории, рассчитанной на многоцелевое использование;
- - применение ландшафтно-планировочных приемов проектирования, обеспечивающих комплексную механизацию строительных и эксплуатационных работ;
- - рациональное использование всех конструктивных элементов садово-паркового объекта.
Для всех объектов проектировщики должны проводить детальное обследование существующих насаждений - деревьев и кустарников («подеревная» съёмка насаждений, или их инвентаризация), оценивать состояние существующего травянистого покрова, цветников, существующего благоустройства объекта и всех его элементов. Дендрологическое обследование территории проводится с целью выявления перспективных (здоровых), усыхающих и потерявших декоративность деревьев и кустарников для их сохранения или вырубки, а также определения оптимального расположения парковых сооружений, трасс инженерных коммуникаций, проездов, площадок различного назначения, размещения малых архитектурных форм и т. д. В случае, если на участке объекта имеется растительность лесного типа, она обследуется методами ландшафтной таксации, принятой в лесопаркоустройстве. При этом составляется пересчётная ведомость с указанием видов древесных растений, их возраста (± 5 лет), высоты в метрах, диаметра на высоте 1,3 м от поверхности земли, состояния, количества деревьев (групп кустарников) в штуках, в пределах очередных на геоподоснове границ групп, куртины или массива без конкретной привязки каждого дерева на плане. Документами, позволяющими решить "все юридические, организационные и финансовые вопросы садово-паркового строительства, являются генеральный план объекта, рабочие чертежи, смета, пояснительная записка, то есть, рабочая документация (РД). В состав рабочей документации на строительство садово-паркового объекта входят:
- - генеральный план объекта, отражающий общую идею, планировку и композицию насаждений, организацию дорог, площадок, размещение сооружений, водоёмов и т. п.
- - дендрологический план (проект) размещения растений в масштабе 1: 500, 1: 200 с ведомостью, определяющей видовой состав и количественное содержание посадочного материала;
- - план озеленения территории - посадочный чертеж проектируемого ассортимента растений в масштабе 1: 500,1: 200 (план котлованов);
- - план благоустройства территории или разбивочный чертеж в масштабе 1: 500; узлы - в масштабе 1: 20;
- - план организации рельефа (проект вертикальной планировки) в масштабе 1: 200, 1: 500. План земляных работ с обязательным наличием специального штампа административных органов для последующего получения разрешения на земляные работы;
- - рабочие чертежи дренажа, канализации, водопровода, освещения, малых архитектурных форм, М 1: 500; фрагменты - 1: 200; 1: 20;
- - смета, составленная на основании рабочего проекта (РП) и каталога единичных расценок на установленный вид работ, утвержденного в соответствии с действующим законодательством и прейскурантом на строительные материалы;
- - пояснительная записка (при сложном проектном решении), в которой должны найти отражение все вопросы организации и производства работ, конструктивных решений и техники безопасности при строительстве садово-паркового объекта.
Все рабочие чертежи должны иметь специальный гриф заказчика: «К производству работ», с датой утверждения. Рабочие чертежи действительны в течение пяти лет. Дендрологический план (дендроплан) является проектом размещения не только древесных растений, но и травянистых видов растений - цветочных, коврово-лиственных, газонных трав. Задача дендроплана заключается в расшифровке условных обозначений и в точном указании мест размещения растений относительно элементов планировки. Составление дендроплана. Для каждого вида растений в пределах всего объекта устанавливают определенный условный знак и номер. Все группы и куртины деревьев, кустарников и многолетних цветов, а также отдельно стоящие деревья, начиная с верхнего левого угла чертежа, нумеруют последовательно, с подбором для каждого пронумерованного посадочного места - группы, рядовые посадки, солитеры и т. д. - соответствующего видового состава растений и установления их числа. К дендроплану составляют ведомость ассортимента растений, где записывают ассортимент и количество растений. В примечании к ведомости отмечают особенности размещения растений в группе. Например: куртина состоит из березы и рябины. Против рябины в примечании помечено: «размещается по опушке». Если куртина состоит из нескольких видов, то в примечании указывается: «разместить в равномерном смешении» и т. д. При определении в каждой группе или куртине деревьев, кустарников или цветов нужно указать ее площадь. Посадочный чертеж, или план озеленения территории, составляется методом ординат или квадратов (рис. 2). Посадочный чертёж предназначен для перенесения в натуру мест посадки растений. Составляется на основе чертежа дендроплана в том же масштабе, как правило, в М 1:500. Метод ординат заключается в привязке посадочных мест растений к постоянным линиям или базисам - края прямых дорог, стены зданий, линии, проложенные между двумя существующими деревьями и т. п. Метод квадратов заключается в нанесении на план координатной сетки со сторонами квадратов в 3...5 м. Сетку наносят на план и привязывают к дорожкам, площадкам или границам территории объекта (см. рис. 31). На посадочном чертеже уточняются места размещения растений, указывается, где и каких размеров котлован следует вырыть для посадки деревьев, кустарников. Деревья одного вида показывают кружками, обозначающими посадочные ямы. Рядовая посадка деревьев намечается тонкой линией по оси посадки, а затем обозначаются посадочные места растений точками (кружками) на установленном друг от друга расстоянии.
Посадочные ямы для стандартных саженцев деревьев изображают на плане размером: 1,6-2 мм при масштабе 1: 500; 4-5 мм при масштабе 1: 200. Для наглядности их можно вычертить несколько большего размера. Посадочные ямы для крупномерных деревьев изображают более крупными кружками. Группы кустарников и цветов-многолетников на чертеже обводят по контуру, показанному на дендроплане. Контур на чертеже упрощают. Траншеи для живых изгородей из кустарников на плане показываются двумя параллельными линиями.
Нанесенные на чертеже места посадок растений привязывают к гpaницам дорожек, площадок или других планировочных элементов, положение которых определено разбивочным чертежом, а к моменту посадки деревьев и кустарников уже закреплено на местности. Углы куртины привязывают к ближайшим дорожкам или площадкам. Посадочные ямы, расположенные внутри куртины, отдельно не привязывают, а в натуре размещают приблизительно. К дорожкам и площадкам привязывают только наиболее характерно расположенные крайние посадочные ямы, которые определяют положение всей куртины. Для привязки деревьев отмечают расстояния между ними и от крайних деревьев ряда до определенных точек привязки на плане. Отдельные деревья непосредственно привязывают к дорожкам и другим планировочным элементам сада. Группу кустарников или многолетних цветов по линии ее контура привязывают к границам дорожки или площадки. В нескольких наиболее характерных местах указывают ширину группы. Траншеи живой изгороди привязывают также к дорожкам или площадкам с указанием ее ширины. Метод квадратов применим в тех случаях, когда имеется много мелких групп кустарников, цветов-многолетников и расположенных между ними деревьев.
После перенесения координатной сетки на план на её основании прорисовывают контуры групп кустарников и цветников, размечают посадочные ямы для деревьев. Все размеры привязок проставляют вдоль разбивочных осей, вспомогательных линий, перпендикуляров, идущих к определенным плоскостным конструкциям. Разбивочный чертёж планировки. Он предназначен для выноса в натуру элементов планировки - дорог, площадок, сооружений.
Разбивочный чертёж составляют с таким расчетом, чтобы по нему можно было произвести перенесение проекта на местность, пользуясь геодезическими инструментами - зеркальным эркером, буссолью или с помощью рулетки, визирок, колышков, шпагата. Все базисные линии должны иметь 2-3 точки привязки к границам территории. К базисным линиям привязывают основные элементы планировки - тропы, площадки с указанием их размеров, оси дорог, точки пересечения садовых дорожек, сооружения с указанием размеров. Метод квадратов. На больших территориях, не имеющих растительности и крупных сооружений, на плане (как правило, в М 1:500) проектируется координатная сетка квадратов со сторонами 5><5, 10x10, 20x20, 50x50 в зависимости от величины объекта и желаемой точности разбивки. Далее определяют координаты указанных сооружений и производят привязку к сторонам квадратов. Пересечение квадрата принимается за «0». От нуля ведётся отсчёт, и отмечается расстояние до места (точки) привязки. Имея такой чертёж, мастер садово-паркового строительства разбивает сетку квадратов на местности и закрепляет углы квадратов вешками с номером квадрата. Затем производится разбивка элементов территории по чертежу. Метод теодолитного хода используется на больших «закрытых» насаждениями территориях. На чертеже показывается линия теодолитного хода по трассам основных дорог с точками перелома рельефа. В точках указываются координаты, румб, азимут. К линии теодолитного хода привязываются элементы планировки. В натуре разбивку «закрытой» территории ведёт мастер под руководством опытного геодезиста. Проект организации рельефа производится по специальным чертежам вертикальной планировки территории объекта. Подсчет объема земляных работ записывается в ведомость, в которой по каждой вычисленной на плане профилей площади участков и средней рабочей отметке уточняется объем насыпи или выемки.
Смета на строительство объекта. Содержание сметы отражает:
- а) прямые затраты по отдельным разделам: предварительные работы по освоению участка; дорожные работы и вертикальная планировка, озеленительные работы;
- б) накладные расходы, определяемые в процентном отношении от суммы прямых затрат;
- в) плановые накопления (планируемая прибыль строительных организаций), определяемые в процентном отношении от суммы прямых затрат и накладных расходов;
- г) различные коэффициенты, уточняющие местные условия, коэффициенты инфляции, зимнего удорожания и т. п.
Пояснительная записка состоит из краткого изложения хода проектирования с перечнем исходных материалов, полученных от заказчика, изыскательских работ и состава проектной документации; описания природно-экономических условий участка и его внутренней ситуации, проектируемых мероприятий и объемов работ, проекта организации строительства. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт включает следующее:
- - проект или схему горизонтальной планировки с указанием размеров тех конструкций, которые нуждаются в ремонте; прокладки всех инженерных сетей и подземных коммуникаций, а также разрезов и профилей дорожек и площадок прудов при очистке и т. д.;
- - ведомость объемов капитального ремонта, в которой указывается степень износа каждой конструкции, применяемые способы ее восстановления и объемы работ; ведомость объёмов работ составляется подрядчиком и утверждается вышестоящей организацией;
- - смету, составленную на основании проекта планировки объекта и ведомости объема капитального ремонта с применением единичных расценок, каталогов на капитальный ремонт, прейскурантов цен и установленных процентов накладных расходов, плановых накоплений и местных коэффициентов, включая договорные цены на проведение отдельных видов работ;
- - пояснительную записку на крупные объекты капитального ремонта, которая отражает те же вопросы, что и при строительстве.
При реконструкции или реставрации насаждений на объектах озеленения, кроме перечисленных документов, требуется наличие плана ландшафтных рубок по материалам исследований исторических документов на момент создания объекта, а при составлении сметы следует руководствоваться каталогом единичных расценок на реставрацию садово-паркового объекта.
Проектно-сметная документация по строительству и капитальному ремонту в процессе ее составления рассматривается на техническом совете заказчика, согласовывается архитектурно-планировочное решение территории объекта. Утверждение проектно-сметной документации на объект озеленения проводится после окончательной разработки проекта. Наличие документации позволяет заказчику за год до начала строительства или капитального ремонта заказать работы и технологическое оборудование специализированным строительным организациям- подрядчикам. При необходимости привлечения разных по профилю подрядчиков одного из них заказчик определяет по характеру основных работ как генерального подрядчика. Например, при строительстве здания с последующим озеленением территории генподрядчиком будет общестроительная организация (фирма), а субподрядчиком - организация (фирма), специализирующаяся на озеленении и благоустройстве.
Проектно-сметная документация в полном комплекте, не менее трех экземпляров каждого наименования, после рассмотрения и одобрения на техническом совете передается генеральному подрядчику на согласование. Генеральный подрядчик обязан в течение месяца рассмотреть ее совместно с субподрядчиком и при необходимости дать свои замечания, которые могут быть приняты или отклонены заказчиком и проектной организацией с приведением обоснованных доводов генеральному подрядчику. Генеральный подрядчик должен после этого согласовать документацию с замечаниями (или без них), после чего ее передают в экспертный отдел Архитектурно-планировочного управления для экспертизы.
Согласие экспертного отдела по составу и содержанию документации дает право на ее утверждение определенными инстанциями. Утвержденная документация представляется подрядчику для окончательного формирования программы работ. До этого между заказчиком и всеми подрядчиками оформляются протоколы согласования будущего выполнения работ. До начала строительства генеральная подрядная организация заключает с заказчиком генеральные подрядные договора (при многолетнем строительстве) на весь объем строительства, включая и субподрядные работы, а затем ежегодно должна заключать локальные или годовые договора до окончания строительства, которое регламентируется графиком сроков проведения работ, утвержденных в проекте организации строительства (ПОС). Генеральный подрядчик ежегодно заключает субподрядные договора на выполнение специальных работ, например, по креплению берегов водоемов, строительству дорог, освещению, инженерным сетям и др.
Руководящие плановые органы (Управление жилищного и коммунального хозяйства и благоустройства города) по заявке генподрядчика выделяют материальные фонды для всего комплекса работ, из которых он выделяет необходимые ресурсы для выполнения субподрядных работ. Поставку технологического оборудования должен производить заказчик - каждому из субподрядчиков через генподрядчика в сроки, согласованные при заключении договоров. В подрядном договоре указывается:
- - общая стоимость подрядных работ с перечнем всех видов строительства на объекте;
- - обоснованные сроки строительства по специальному графику;
- - этапы очередности ввода отдельных объектов или их частей в эксплуатацию.
При заключении генерального подрядного договора заказчик, кроме проектно-сметной документации, передает генподрядчику:
- - акты отвода территории с границами в красных линиях для строительства и землепользования;
- - справку о наличии финансирования строительства.
Все последующие расчеты с заказчиком по актированию выполненных работ проводит генеральный подрядчик, оформляя платежные документы субподрядчикам и все расчеты с ними за счет смет.
До начала производства работ генподрядчик получает разрешение на строительство и земляные работы в административно-технической инспекции на основании переданных ему правовых и проектных документов. Разрешение на производство земляных работ фиксируется владельцами надземных и подземных инженерных сетей и коммуникаций при их вызове на место производства работ. Представители каждой организации записывают на этом разрешении правила ведения работ подрядчиком в зоне расположения их сооружений и линий, уточняя их местоположение как в чертежах, так и в натуре. Только после этого подрядчик может начинать работы, поставив в известность субподрядчиков под расписку в журнале производства работ об имеющихся особых условиях производства земляных работ на объекте и разрешив им проводить работы.
Современная подрядная организация по садово-парковому строительству - полностью самостоятельное хозяйственное звено, действие которого направлено на круглогодичную работу. Неблагоприятные погодные условия в осенне-зимне-весенние периоды снижают потенциал производственной мощности такой организации, низводя ее в разряд почти сезонных. Возникает необходимость у подрядных организаций (фирм) спланировать и организовать работы так, чтобы подготовить задел для выполнения их в неблагоприятных погодных условиях. Такие работы включают:
- - заблаговременную подготовку растительной земли и торфа для посадок деревьев с комом в зимнее время;
- - подготовку оснований по отметкам и уклонам дорожек, площадок и газонов и завоз строительных материалов для конструкций по элементам;
- - устройство фундаментов под последующую установку сооружений и оборудования.
При правильной организации строительства выполнение указанных работ может значительно снизить разрыв между плановой загрузкой и выполненным объёмом работ по озеленению и благоустройству в межсезонный период.
Основными исполнителями в подрядной садово-парковой организации являются линейные работники и рабочие бригады. Коллектив линейного участка представлен начальником участка (старшим прорабом), двумя прорабами и двумя мастерами. В задачу линейных работников входит организация рабочего процесса с максимальным повышением производительности труда при использовании различных механизмов и транспорта и снижением себестоимости работ.
Большой ассортимент и объем применяемых материалов - земли, щебня, песка и т. д., а также значительные расстояния от мест заготовки до объектов, их большого числа накладывают серьёзный отпечаток на организацию работ. Находящиеся одновременно в работе линейные работники, наряду с выполнением основной задачи, вынуждены уделять много времени организации приемки строительных материалов от поставщиков не только на объектах, но и на местах общего складирования, доставке материалов на объект, заверяя путевые листы транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов в течение рабочего дня. Линейные работники непосредственно участвуют в организации последовательного выполнения работ: в геодезической разбивке территории объекта и переносе в натуру границ площадок, дорог, сооружений и их конструкций, вертикальных отметок с рабочих чертежей.
До начала строительства, особенно при капитальном ремонте объектов, подрядчик согласовывает с заказчиком порядок проведения и устройства трасс временных подъездных путей, освещения строительного участка, телефонно-телеграфных и радиосетей, временного водоснабжения и канализации, организацию получения тепла, электроэнергии, а в отдельных случаях выдачу порубочных билетов.
Начальник участка (старший прораб) ведет вместе со своими помощниками весь оперативный учёт по материально-техническому обеспечению и рабочей силе каждого объекта, готовит документы по расчету с заказчиком за выполненные объемы работ и визирует документы субподрядных организаций. Совместно с инженерно-техническими работниками участка и строительного управления начальник участка составляет проект производства работ (ППР) и план-памятку для мастера участка. В передовых подрядных организациях по озеленению и благоустройству территорий состав рабочих бригад, как правило, составляет 5-7 человек рабочих. При работах максимально применяются строительные механизмы - бульдозеры-автогрейдеры, погрузчики, газонокосилки. Это в значительной мере повышает эффективность производства и приводит к высокой производительности труда предприятия. Рабочие, как правило, выполняют отделочные работы по посадке деревьев и кустарников, устройству газонов и цветников, установке готового оборудования, для чего они получают наряд на каждый объект или часть его с указанием сроков начала и окончания работ, сметной стоимости строительства, фонда заработной платы и стоимости материалов.
С точки зрения многообразия форм и количества участников строительство вряд ли сравнится с любым другим видом производственной деятельности. В процесс создания одного объекта (например, тоннеля, моста, высотного здания) могут быть вовлечены тысячи организаций, выполняющих самые разные виды работ — от инженерно-геодезических изысканий до окраски стен. Неудивительно, что строительная деятельность в Москве, как и в целом в России, связана с получением всевозможной документации, начиная с лицензирования и заканчивая разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию. Какие этапы предшествуют получению разрешения на строительство в столице? Обязательно ли информировать граждан о градостроительных планах?
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Порядок подготовки и сбора документов, необходимых для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта, Правительство Москвы — в соответствии с Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (далее — Закон г. Москвы N 50) и во исполнении его — конкретизировало в своих постановлениях от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП "Об обеспечении реализации закона города Москвы от 9 июля 2003 года N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" и от 25 января 2005 г. N 43-ПП "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы".
Согласно указанным нормативным правовым актам для получения таких документов, как разрешение на строительство, ордер на проведение земляных работ и ордер на производство строительно-монтажных работ, юридическое лицо предварительно должно выполнить ряд подготовительных действий. Назовем их и рассмотрим наиболее важные из них.
1. Сбор исходных данных для проектирования (получение кадастровой справки, геоподосновы, проведение инженерно-геологических и экологических изысканий).
2. Подготовка технического задания на проектирование.
3. Подготовка предпроектных предложений.
4. Получение промежуточных согласований предпроектных предложений.
5. Получение заключения о соответствии объекта строительства (реконструкции) градостроительным нормам.
6. Получение акта разрешенного использования земельного участка. Наиболее важным звеном в цепи действий, предшествующих получению разрешения на строительство, является оформление акта разрешенного использования земельного участка (далее также — АРИ).
Согласно ч. 1 ст. 16 Закона г. Москвы N 50 проектная документация для строительства, реконструкции (далее — проектная документация) разрабатывается в соответствии с требованиями: акта разрешенного использования территории; градостроительных и строительных нормативов и правил; утвержденного застройщиком (заказчиком) задания, включающего исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.
Согласно Порядку подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции АРИ является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта и утверждается в составе данного решения.
Разработка, оформление и выдача АРИ осуществляется органом архитектуры и градостроительства г. Москвы (Москомархитектурой) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП.
АРИ оформляется за счет средств застройщика (заказчика), изъявляющего намерение в установленном порядке осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта.
Срок рассмотрения заявки и принятия решения комиссией Архитектурного совета Москомархитектуры о возможности и порядке подготовки АРИ — до одного месяца.
7. Получение распоряжения префекта (постановления Правительства Москвы) об утверждении акта разрешенного использования. В соответствии со ст. 13 Закона г. Москвы N 50 застройщик, имеющий земельный участок или объект недвижимости для реконструкции и намеренный осуществить строительство либо реконструкцию, должен обратиться в префектуру соответствующего административного округа с заявлением, в котором указываются данные о принадлежащем ему земельном участке, ином объекте недвижимости, а также назначение и предполагаемые характеристики градостроительного объекта. Префектура на основании утвержденного плана размещения строительства, реконструкции и заключения органа архитектуры и градостроительства г. Москвы о соответствии заявленного строительства, реконструкции градостроительным требованиям в течение сорока пяти дней письменно информирует застройщика о результатах рассмотрения его заявления.
Если заявленное строительство (реконструкция) не противоречит утвержденному плану размещения строительства, реконструкции и градостроительным требованиям, наступает следующий этап:
а) орган архитектуры и градостроительства г. Москвы оформляет акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта на основе существующей градостроительной документации или вновь разработанного градостроительного обоснования строительства, реконструкции;
б) префектура административного округа осуществляет подготовку, согласование, представление на утверждение решения о строительстве, реконструкции.
8. Заключение инвестиционного контракта с Правительством Москвы. Согласно ч. 3 ст. 13 Закона г. Москвы N 50 застройщик, намеренный осуществить строительство, реконструкцию и приобрести для этих целей земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью г. Москвы, может принять участие в конкурсе на приобретение права на земельный участок, иной объект недвижимости для строительства, реконструкции.
Порядок проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов для реализации инвестиционных проектов установлен постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП.
Указанные конкурсы организуются уполномоченными органами исполнительной власти г. Москвы в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы, планами размещения строительства, реконструкции, решениями о строительстве, реконструкции. В конкурсную документацию, предоставляемую потенциальному застройщику, обязательно включаются: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, проект договора (контракта) между застройщиком и уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы, содержащий взаимные обязательства сторон относительно выполнения требований и условий разрешенного использования участка территории градостроительного объекта. Протокол с результатами конкурса является основанием для получения победителем конкурса документов, удостоверяющих его право на земельный участок, объект недвижимости, предназначенный для реконструкции.
Победитель торгов подписывает инвестиционный контракт или договор долгосрочной аренды земельного участка вместе с лицом, уполномоченным Правительством г. Москвы.
Дальнейшие отношения между органами исполнительной власти и победителем конкурса определяются условиями контракта и соответствующим распорядительным документом Правительства г. Москвы о реконструкции или строительстве объекта, конкретизирующим условия реализации инвестиционного проекта.
В случаях, установленных законодательством, застройщик может приобрести для строительства, реконструкции земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью г. Москвы, без проведения конкурса.
9. Составление и согласование задания на проектирование. Согласно Распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" задание на проектирование — обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности на объекте. Этот документ включает весь комплекс основных требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации.
10. Получение технических условий на подключение к внешним инженерным сетям. Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на основании п. 10 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения".
11. Изготовление проектной документации (обеспечение разработки проекта и контроль над этим процессом).
12. Получение свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения. В соответствии с упомянутым распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект) объекта подлежит согласованию и утверждению в Москомархитектуре.
Рассмотрение архитектурно-градостроительных решений осуществляется в соответствии с регламентом работы Архитектурного совета Москомархитектуры, утвержденным распоряжением Премьера Правительства Москвы от 28 октября 1996 г. N 1033-РП "Об Архитектурном совете Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы".
Архитектурно-градостроительное решение рассматривается в Москомархитектуре в течение одного месяца.
Утверждение архитектурно-градостроительного решения оформляется соответствующим свидетельством установленной формы (см. приложение 12 к распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N378-РМ), в котором отражаются принципиальное градостроительное и объемно-пространственное решение, расположение и габариты объекта, его дизайнерское и художественное оформление. На титульном листе тома проектных материалов, на чертежах генплана и фасадов объекта проставляется штамп Управления подготовки согласования проектов Москомархитектуры.
Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения подлежит регистрации в Службе градостроительного кадастра г. Москвы.
13. Получение колористического паспорта. В соответствии с приказом Москомархитектуры от 7 сентября 2000 г. N 98 проектные организации, заказчики, застройщики независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности при представлении в Москомархитектуру архитектурно-градостроительного решения объекта в обязательном порядке включают в его состав материалы по колористическому решению.
Оформление паспорта "Колористическое решение, материалы и технология производства работ" проводится для объектов нового строительства в соответствии с приложением N 2 к данному приказу.
14. Согласование проектной документации. Согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ предпроектная и проектная документация подлежит согласованию уполномоченными организациями в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.
Согласование проектной документации осуществляется заказчиком.
В особых случаях (в зависимости от особенностей объемно-планировочных показателей объектов, их историко-культурного значения, размещения на территориях с особыми режимами градостроительного регулирования) по требованию Москомархитектуры и Мосгосэкспертизы, а также Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы (при проведении государственной экологической экспертизы) могут проводиться дополнительные согласования предпроектной и проектной документации с организациями, уполномоченными действующими правовыми актами г. Москвы осуществлять контроль за соблюдением соответствующих норм и правил. Иные организации, уполномоченные осуществлять функции надзора и контроля, проводят рассмотрение и согласование, подготовку заключений предпроектной и проектной документации в рамках своей компетенции без предварительного согласования с другими организациями.
На согласование предпроектной документации (подготовку заключений) органами контроля, надзора и эксплуатационными организациями отводится две недели.
15. Получение заключения Мосгосэкспертизы. Согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ проекты строительства, рабочие проекты (утверждаемая часть), проекты застройки территории (независимо от источников финансирования работ и формы собственности заказчика) подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным нормативными правовыми актами Российской Федерации, г. Москвы и Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным данным распоряжением мэра Москвы.
Государственная экспертиза проектной документации, относящейся к объектам на территории Москвы, проводится Мосгосэкспертизой по просьбе заказчика.
16. Получение разрешения на строительство, реконструкцию. Проектная документация подлежит обязательной государственной вневедомственной экспертизе.
Согласно ст.18 Закона г. Москвы N 50 для получения разрешения на строительство, реконструкцию застройщик (заказчик) должен представить в уполномоченный Правительством Москвы орган исполнительной власти следующие документы:
а) заявление по форме, установленной Правительством Москвы;
б) документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;
в) документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) о строительстве, реконструкции, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;
г) утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию, заключение органа государственной экспертизы относительно проектной документации.
Орган архитектуры и градостроительства г. Москвы в срок до двадцати дней рассматривает представленные документы и оформляет, регистрирует и выдает застройщику (заказчику) разрешение на строительство или направляет заявителю в письменной форме отказ в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию с указанием причины отказа, возвращает застройщику (заказчику) всю представленную им документацию.
17. Получение ордера на проведение земляных работ. Разрешение на строительство, реконструкцию является основанием для выдачи исполнителю (подрядчику) работ ордера (ордеров) на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ, предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом организации строительства. Указанные ордера выдаются уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области административно-технического надзора.
18. Оформление разрешения и ордера на проведение строительно-монтажных работ. Кроме разрешения на строительство, для выполнения строительных работ необходимо получить также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ.
В соответствии с п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утверждено приказом Минстроя России от 3 июня 1992 г. N 131) такое разрешение выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта.
Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ подразделяются на два вида: на выполнение всех строительных работ и на выполнение отдельных видов таких работ (подготовительные работы, земляные работы, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов и т. п.).
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы организации-заказчика указанное разрешение подлежит перерегистрации.
На основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке, специально уполномоченными организациями выдаются следующие документы:
- инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы (ИГАСН согласно постановлению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1064-ПП преобразован в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы) оформляется разрешение на проведение строительно-монтажных работ;
- объединением административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) оформляется ордер на проведение подготовительных, земляных и строительных работ.
Согласно ст. 7 Закона г. Москвы N 50 необходимо ознакомить граждан с градостроительными планами в отношении конкретной территории, разработать рабочую документацию, соблюсти некоторые другие формальности. Порядок информирования граждан о реализации градостроительных проектов регламентирован Законом г. Москвы от 25 июня 1997 г. N 28-51 "О защите права граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве", распоряжением мэра Москвы от 22 января 1998 г. N 54-РМ "О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием городских территорий".
*1) Приложение 2 к упомянутому постановлению Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП // СПС "Гарант".
Журнал "Законодательство" N 5/2008, С.Ю. Лабутин
В число проектно-сметной документации входит установленный в нормативном порядке комплекс документов - проектная и рабочая документация на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, разработанная на основании:
Условий, отраженных в Исходно-разрешительной документации
;
- Технического задания;
- правил и норм, действующих на территории РФ.
Градостроительный кодекс России установил обязательную разработку для планируемого строительства, реконструкции проектной документации
. Причем на участок, в границах которого осуществляется строительство, должны быть оформлены права застройщика (инвестора).
В комплект проектных материалов входит текстовая документация и графическая часть. Постановление Правительства России установило комплектность проектной документации и ее содержание. В текстовых проектных материалах должны быть:
- сведения о строящемся объекте,
- перечень инженерно-технических решений,
- пояснительная записка,
- ссылки на нормативно-техническую документацию, регламентирующую подготовку проекта,
- проектные расчеты, на основании которых принимались архитектурные решения.
На чертежах должны быть отражены принятые проектные решения в виде планов, схем и других документов, отображенных в графической форме.
На стадии согласования проектная документация на строительство согласовывается в уполномоченных государственных организациях
На стадии согласования проектная документация согласовывается в уполномоченных государственных организациях Москвы, где на нее выдается положительное заключение экспертизы в порядке, регламентированном в законодательстве РФ и города.
Согласование проектной документации
в Москве осуществляет Технический заказчик
.
Экспертиза проектной документации
Результат инженерных изысканий и проект подлежат обязательной экспертизе. С апреля 2012 г. экспертиза результата проектной документации
может быть проведена как в форме государственной, так и негосударственной экспертизы. Причем, заключение негосударственной, должно быть принято наравне с государственной экспертизой.
Предмет экспертизы - соответствие:
- требованиям технических регламентов;
- результатам инженерных изысканий;
- требованиям к содержанию разделов такого рода документов;
- санитарным нормам;
- требованиям пожарной безопасности;
- требованиям по охране памятников культурного наследия.
Результат экспертизы - заключение о соответствии (несоответствии) вышеперечисленным требованиям.
Государственную экспертизу проводит орган исполнительной власти (подведомственное государственное учреждение).
Негосударственную экспертизу могут проводить юридические лица, соответствующие требованиям, которые установлены в статье №50 Гражданского кодекса России.
Разделы проектной документации
В число разделов проектной документации должны входить:
Пояснительная записка.
Схема земельного участка.
Проект, разработанный архитектором и учитывающий экономические, социальные, инженерные, функциональные, противопожарные, технические и другие требования к объекту.
Объемно-планировочные решения.
Сведения об инженерно-техническом обеспечении и инженерном оборудовании, перечень технологических решений:
- электроснабжение;
- водоснабжение;
- водоотведение;
- вентиляция, отопление, кондиционирование, тепловые сети;
- сети связи;
- газоснабжение.
Проект работ по сносу (если это необходимо).
Проект строительства.
Перечень мероприятий для охраны окружающей среды.
Мероприятия для обеспечения пожарной безопасности.
Мероприятия для обеспечения доступа инвалидов.
Мероприятия, обеспечивающие соблюдение требований по энергетической оснащенности зданий приборами учета.
Смета.
Иная документация в предусмотренных законами случаях.
Покупая долгожданный земельный участок с намерением построить свое собственное жилье, человек должен быть знаком с правилами и нормами, которые регулируют подобные работы. Также ему необходимо вникнуть в большинство процедур и мероприятий, предшествующих или сопутствующих строительству. Владелец недвижимости должен понимать, о чем говорят архитекторы и строители, чтобы принимать верные решения, контролировать их работу и получить в результате дом своей мечты.
Планирование и проектирование
Сталкиваясь с необходимостью зданий, многие понимают, что в этом деле невозможно обойтись без специалиста, который знает, как происходит разработка и документации, ее согласование, коррекция и утверждение.
Даже самый простой одноэтажный дом должен быть возведен с соблюдением норм, принятых на законодательном уровне. Кроме того, к современному жилью предъявляют немало требований, касающихся комфорта, удобства, стиля и престижа. Рабочая документация и проектная документация, разработанная на профессиональном уровне, позволяют строить красивые и функциональные дома, снабженные качественными отопительными системами, обеспеченные водой и достаточным объемом электроэнергии.
Однако прежде всего сотрудничество со специалистами на всех стадиях строительства делает объекты безопасными и долговечными.
Что следует знать об «идеальных» проектах
Проектная документация - это не только план того, как дом выглядит. Это сочетание требований к жилым постройкам с пожеланиями владельца (текстовые и графические материалы). Разработка проектной документации требует от специалиста, который ею занимается, огромного количества теоретических знаний и практического опыта. Несоблюдение пропорций помещений, ошибка или упущение, касающиеся расположения электрических проводов, газовых труб или системы водоснабжения, могут превратить будущий дом в неудобную или даже опасную для жизни людей конструкцию.
Поэтому архитекторы и строители с такой иронией относятся к мечтательным клиентам, желающим получить идеальный дом. Конечно, для них важно мнение владельца о том, как должны быть расположены комнаты, двери, окна и проемы, но расширение детской, перенос стен или дополнительное окно могут противоречить правилам. Архитектор лучше знает о возможности и целесообразности применения новых инженерных систем, о том, какова допустимая нагрузка на перекрытия, как должно быть распределено давление на фундамент и о других подобных нюансах.
Что такое индивидуальное проектирование
Разработка проектной документации для возведения нетипичных или нестандартных жилых домов считается одним из самых оптимальных способов постройки комфортного жилья. Не стоит думать, что индивидуальное проектирование - это слишком дорогая услуга. Чаще всего именно благодаря такому подходу владельцы получают возможность сэкономить на основных и декоративных стройматериалах, а также на выполнении многих видов работ.
Составленная вместе с архитектором индивидуальная проектная документация - это возможность закладки определенных материалов (выгодных по цене, доставке или монтажу), просчет их взаимозаменяемости и рациональности использования. Вместе с тем, если человек самостоятельно занимается разработкой или переделкой проекта, он рискует допустить ошибки. Например, если неправильно подобрать материал, может иметь место такое явление, как «мостик холода», в результате чего повышаются эксплуатационные затраты при отоплении готового дома.
жилых зданий
В первую очередь владельцу земельного участка стоит заняться проверкой его целевого назначения. Возможность застройки должна быть подтверждена документально сельским или районным советом.
Имея на руках этот документ, а также госакт (подтверждение права распоряжаться землей), необходимо вынести «в натуру» его размер и площадь. Только тогда может быть разработана проектная документация. Это последовательность из нескольких этапов. Первым из них становится эскиз, который должен содержать три основных компонента:
- Посадка дома на участок. Это делают так, чтобы можно было составить мнение о важнейших факторах: расположении сторон света и панорамных видов, наличии и характере построек на соседних землях, направлении преобладающих типов ветра, наличии и качестве подъездных дорог, возможности разместить вспомогательные сооружения в будущем (гаражи, стоянки, бани, скважины).
- Изображение внутренней планировки здания. Здесь имеет значение количество людей, которые будут жить в доме, их возраст и способ жизни. На основании этих данных архитектор планирует необходимое количество этажей и размер главных функциональных зон (гостиная, кухня-столовая, спальни, санузлы, гардеробы). Кроме того, здесь указывают балконы, террасы и веранды, если они будут. Такой порядок содержат требования к проектной документации.
- Тип оформления фасада здания (материалы, которые будут использованы для наружной отделки, а также вид крыши).
Что нужно для получения стройпаспорта
После того как будет готов предварительный рисунок, проведена его визуализация и составлено задание на проектирование, владелец участка получает следующие чертежи:
Зачастую такая проектная документация - это достаточный объем сведений для выдачи стройпаспорта. Подача данного пакета в государственные инстанции становится одним из важнейших и сложнейших этапов постройки дома. Согласование проектной документации и получение соответствующего документа является основанием для разработки рабочего проекта.
Не стоит пренебрегать важностью этого типа работы, так как детальное обсуждение и рациональное планирование позволяют создать действительно комфортный,
Что представляет собой рабочая документация и проектная документация
Рабочие документы (тексты, чертежи, спецификации) составляют на основании решений, изложенных в проекте. Постановление № 87 «Состав проектной документации» не запрещает параллельную разработку обоих
Приступая к рабочему проектированию, специалисты обычно занимаются решением следующих вопросов:
Фактически проектная документация (ГОСТ 21) отличается от рабочего проекта меньшим количеством технических деталей и нюансов.
Значение экономии для постройки и будущей эксплуатации здания
Правильно и грамотно составленный рабочий проект позволяет существенно снизить затраты владельца объекта на закупку материалов и оплату работ по строительству. Кроме того, снижается количество остатков: не накапливаются приобретенные «с запасом» доски, плитка, кирпич и другие предметы.
Также этот документ позволит избежать лишних расходов на электроэнергию и другие ресурсы в будущем. Конечно, чтобы достичь действительно ощутимой экономии, нужно соблюдать правила монтажа и установки материалов.
Структура проектной документации
В общих чертах разделы рабочего проекта перечислены в соответствующем документе: постановление № 87. Постановление (состав проектной документации) предусматривает наличие более десяти разделов. К их числу относят:
- Схему того, как будет застроен участок.
- Архитектурные решения.
- Систему конструктивных и объемно-планировочных решений.
- Системы отопления, вентиляции, водоснабжения, электрообеспечения, вентиляции и другие.
- План того, как будут организованы строительные работы.
- Мероприятия по сносу или демонтажу объекта (если речь идет о перепланировке или реконструкции).
- Перечень действий, которые будут предприняты для охраны окружающей среды.
- Список мер пожарной безопасности.
- Решение вопроса о передвижении маломобильных групп (инвалиды, пенсионеры).
- Смету на возведение каждого объекта и другие документы.
Постановление о проектной документации служит ориентиром для экспертов, которые анализируют и проверяют предоставленные им бумаги. Это мероприятие проводят обязательно, для чего обращаются к государственным или частным специалистам. По большому счету, они занимаются сверкой разработанных проектов с действующими нормативами и техническими регламентами.
Частная и государственная экспертиза проектной документации считаются одинаково правомерными. Проекты, одобренные специалистом, должны быть приняты Стройнадзором.
С чего начинается и как проходит согласование проектной документации
Началом сотрудничества между владельцем участка и застройщиком (подрядчиком) становится заключение договора с перечислением всех прав и обязанностей сторон.
Документ подряда включает две части: юридическая и техническая.
Первая представляет собой непосредственно текст и кратко описывает суть отношений между сторонами. Она включает:
- Вводную часть.
- Характеристику предмета договора.
- Запланированные этапы строительства.
- Указание стоимости услуг и работ.
- Конкретные сроки осуществления строительно-ремонтных мероприятий.
- Перечень прав и обязанностей участников соглашения, а также указание их ответственности.
- Условия, на которых будет произведена оплата.
- Перечень форс-мажорных обстоятельств.
Кроме текстовой части, договор обязательно должен включать проектно-сметную документацию, иначе он может быть признан недействительным. Технический раздел описывает, какие именно строительные нормы будут применены при возведении дома, а также вид и объем самих работ.
Когда заказчик и подрядчик пришли к общему знаменателю, а проект разработан, его отдают экспертам и специалистам для изучения.
Последовательность действий при документальном оформлении строительства
Самым первым и наиболее важным этапом согласования становится подача разработанного проекта (точнее, его архитектурно-планировочной части) в местный орган градостроительства. Если главный архитектор подпишет документы и утвердит внешний облик будущей постройки, то можно считать, что эта часть проекта согласована.
Затем в соответствующие инстанции подают каждый следующий раздел проектной документации:
- Размещение внешних сетей.
- Экологический раздел (при планировании возведения промышленного объекта).
- Раздел проектной документации о дорожном движении (в том случае, когда речь идет об автотранспортном объекте).
Когда будет завершена стадия согласований и все разрешения будут получены, проект отправляется на комплексную экспертизу. Так называется государственная экспертиза проектной документации. Здесь проводят проверку соблюдения всех норм и требований: противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических, а также тех, которые касаются охраны труда и энергосбережения. Решение принимается представителями нескольких инстанций:
В том случае, когда строительство финансируется бюджетными средствами, экспертиза также включает тщательную проверку сметной, базовой стоимости. Когда ее утверждают, эта цифра фигурирует в проведении тендеров и составленных подрядных договорах.
Если же средства принадлежат частному лицу, заказчик может отказаться от экспертизы сметы.
Специфика переговоров
В процессе согласования проекта заказчик или подрядчик обращается к экспертам за положительным заключением, которое подтвердило бы законность и безопасность будущей постройки. Нередко между проектировщиками и специалистами возникает недопонимание из-за различных взглядов на действующее законодательство. В таком случае для внесения ясности приходится привлекать разработчиков нормативных документов.
Таков порядок, в соответствии с которым происходит выдача разрешения на строительство. Этот же путь должен пройти владелец недвижимости для выполнения ее реконструкции, реставрации или капитального ремонта.
Среди владельцев домов бытует мнение о том, что узаконить фактически выполненные работы (строительство или перепланировку) чуть ли не легче, чем получить согласование обычным путем. На практике это ведет к затягиванию процедуры, судебным тяжбам, наложению штрафов или, в крайних случаях, сносу незаконной постройки.
Сегодня существует большое количество специализированных фирм, которые играют роль посредников между заказчиками (владельцами участков и зданий) и государственными инстанциями. Как правило, обращение к таким специалистам позволяет значительно сократить время на сбор и подачу документов, а также повышает шансы на их успешное согласование. Это связано с тем, что профессионалы всегда в курсе актуальных новостей, знают, какие из законов отменены или изменены, как можно обойти то или иное правило.