В соответствии с законодательством РФ (ст. 607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду "не потребляемые" виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д., т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.
В зависимости от условий договора, арендатор, вместе с правом использования объекта в своих интересах, может получить также и права полного пользования и эксплуатации на этот объект. То есть само право аренды и иные права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой легитимной форме (например продажа). Но чтобы выгодно продать подобные права, необходимо определить их рыночную стоимость. Для этого привлекаются специалисты из независимых оценочных компаний, которые и проводят оценку прав аренды.
Арендная ставка - это платеж, который ежемесячно или ежегодно взимается арендодателем с арендатора за право эксплуатации определенного объекта имущества (оборудование, участки земли, здания и т. д.). Чаще всего оценка такой ставки становится нужна в момент перезаключения или пролонгации договора аренды. Случается так, что собственники имущества необоснованно завышают арендную ставку на своих объектах, с целью извлечения дополнительной прибыли. Арендаторы же, напротив, пытаются всеми способами занизить цену арендной ставки, чтобы сэкономить свои средства. В подобных ситуациях часто возникают конфликты между арендатором и арендодателем, которые не могут договориться о цене арендной ставки. В таких случаях и привлекается независимая организация по оценке. Ее сотрудники проводят подробные исследования и расчеты, в результате которых и определяется наиболее адекватная и аргументированная цена аренды.
Вот несколько факторов, влияющих на размер арендной ставки объекта недвижимости:
- географическое расположение объекта
- удаленность от инфраструктурных объектов
- интенсивность дорожного движения в этом районе
- характер аренды (прямая или субаренда)
- сроки аренды
Оценка арендной ставки актуальна также при аренде квартиры. Риэлтеры могут назначать неадекватные ставки, так как их гонорар напрямую зависит от этого. Разумеется, в такой ситуации, наиболее объективным будет определение арендной ставки независимым специалистом в области оценки.
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.
1. Общая часть
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
2. Расчет арендной платы
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +
+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),
где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:
ОТ = Спвс x Кот,
где:
Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
Часть исключена. - Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.
Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
- для остальных арендаторов.
2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.
3. Заключительные положения
Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.
«Независимая экспертная оценка Вега» проводит профессиональную оценку арендной ставки и прав аренды на имущество в соответствии с особенностями каждого объекта оценки и в полном соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочной деятельности.
Прежде всего, следует дать определение стоимости аренды недвижимости. Это та цена, по которой может быть сдан объект в данный конкретный момент времени при текущих рыночных условиях.
Мы оцениваем арендную ставку объектов
- Оценка стоимости аренды офисной недвижимости
- Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости
- Оценка арендной платы за здания и сооружения
- Оценка стоимости аренды квартир
- Оценка стоимости аренды земельных участков
- Оценка арендной ставки за загородную недвижимость
- Оценка стоимости аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта
- Оценка стоимости аренды станков и оборудования
Когда необходима оценка стоимости арендной платы?
- Сдача в аренду пустующих площадей государственных предприятий. Согласно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», госпредприятие может сдать помещение только после независимой оценки стоимости арендной платы. Аналогичное требование выдвигается и для земельных участков, находящихся в муниципальном владении.
- Аренда коммерческой недвижимости. Для многих компаний аренда производственных, торговых или складских помещений составляет существенную статью расходов бюджета. Но что делать, если арендатор необоснованно в одностороннем порядке повысил арендную плату? Ведь это может напрямую сказаться на рентабельности бизнеса. В таком случае независимая оценка стоимости аренды недвижимости позволит сторонам прийти к компромиссу.
- Отчет перед налоговыми органами. В некоторых случаях компания может получить претензию от налоговиков по поводу того, что недвижимое имущество сдается по ставкам ниже рыночных. Это может являться одним из способов занижения прибыли. Решить данную проблему также поможет независимая оценка стоимости аренды недвижимости.
- Переуступка прав, получение кредитов, принятие различных управленческих решений и так далее.
Стоимость оценки
Как проводится оценка стоимости аренды недвижимости?
Главным инструментом эксперта является сравнительный рыночный анализ. Причем сравниваются параллельно две группы параметров – характеризующие физические характеристики объекта и условия арендного соглашения.
Что касается физических характеристик, то под ними обычно понимают:
- общую площадь помещений;
- месторасположение арендуемого объекта;
- расстояние до крупных транспортных узлов;
- уровень развитости инфраструктуры;
- состояние прилегающих площадей.
В большинстве случаев на рынке можно найти множество предложений со схожими характеристиками, что позволяет провести аргументированное сравнение. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в старинных зданиях с нестандартной планировкой, или производственные помещения со специфическим оснащением. В таких случаях понадобится более глубокая экспертиза.
Аналогичным образом сравниваются условия арендного соглашения. Для типовых ситуаций, например, аренда на 1 год с возможностью пролонгации и без дополнительных ограничений – используется прямое сравнение с аналогичными объектами на рынке. Если же прописаны экзотические условия (например, аренда на 20 лет), то напрямую сравнивать нельзя. Следует рассчитать поправочный коэффициент, который может достигать 10% и более от итоговой ставки. В качестве аналога для сравнения берутся наиболее близкие предложения на рынке по условиям аренды и техническим характеристикам.
Объект оценки должен быть идентифицировать либо как «право пользования недвижимым имуществом (с указанием годовой арендной платы)», либо как «услуга…», поскольку в соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 объектом оценки не может являться «величина годовой арендной платы», «арендная ставка» и другие вариации данных терминов. При этом если объектом оценки является объект недвижимости, то в отчете об оценке должна содержаться итоговая величина рыночной стоимости (право собственности) этого объекта недвижимости.
Какие обязательные условия должны быть отражены в Отчете по определению рыночной стоимости права пользования объектами недвижимого имущества?
1. Итоговая величина рыночной стоимости права пользования за объект недвижимости на общую площадь, т.е. за весь объект и (или) с разделением на составные части (с указанием данных составных частей при идентификации объекта оценки), а не за 1 кв. м;
2. Расходы, включаемые в ставку арендной платы за имущество по условиям предполагаемого к заключению договора аренды, в одном из трех распространенных вариантов:
- - либо ставка, включающая все расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды;
- - либо ставка, включающая все расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды за исключением коммунальных услуг, оплачиваемых «по счетчику» (электроснабжение, отопление, водоснабжение и др.);
- - либо ставка, не включающая никакие расходы по содержанию и эксплуатации объекта аренды, в том числе не включающая такие условно-постоянные расходы как налог на имущество, амортизацию, страхование и т.п. («чистая ставка»);
3. Временной период, за который взимается величина рыночной стоимости права пользования (за месяц, за год);
4. Включен или не включен налог на добавленную стоимость (для арендной платы, облагаемой налогом на добавленную стоимость);
5. Информацию о сроке, на который предполагается заключить договор аренды (например, не менее 1 года и не более 5 лет);
6. Предполагаемое назначение объектов недвижимости для целей сдачи в аренду, например, в случае отличия от назначения, указанного в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на объект недвижимости, в частности, в техпаспортах БТИ (например, объект недвижимости – бывший детский сад предполагается к сдаче в аренду в качестве офисных помещений с учетом проведения необходимых ремонтных работ);
7. В случае необходимости проведения ремонтных работ в предполагаемых к сдаче в аренду объектах недвижимого имущества, указывать за чей счет должны и будут проводиться ремонтные работы, порядок возмещения затрат арендатора на проведение ремонтных работ (в случае если используется данный, наиболее распространенный вариант), а также способ определения объемов, состава и стоимости ремонтных работ.
Внимание! Все цены на данную услугу можно посмотреть в нашем прайс-листе по этой ссылке .
В целом ряде случаев индивидуальным предпринимателям или коммерческим предприятиям проще и выгоднее не приобретать здание под бизнес (автосервис, торговое или офисное помещение, производственный цех и т.д.), а брать его в аренду. Так называется способ владения имуществом, взятого во временное использование у владельца. В договоре в обязательном порядке указывается как сроки аренды, так и плата за данный период. Непосредственно оценка аренды недвижимости осуществляется в двух направлениях. Речь ведется об оценке арендной ставки и оценке права аренды.
Наши услуги:
"Независимая оценочная компания " предлагает услуги в сфере как физическим лицам, так и корпоративным клиентам. Все мероприятия осуществляются с неизменно высоким качеством в предельно сжатые сроки. Экспертную деятельность сотрудники "Независимой оценочной компании" проводят на основе Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также утвержденный федеральных стандартов оценочной деятельности.
От чего зависит ставка арендной платы?
Ставкой арендной платы является та стоимость, которую должен выплачивать арендатор за временное владение тем или иным имуществом. Плата вычисляется за определенный временной промежуток – за месяц, год и т.д. В подавляющем большинстве случаев ее размер определяется как процент от рыночной стоимости имущества. Для установления его величины и привыкают к сотрудничеству квалифицированное экспертное агентство.
На размер арендной ставки существенное влияние оказывают:
- престижность района, в котором расположено помещение;
- развитость инфраструктуры данного муниципального образования;
- состояние инженерно-технических коммуникаций арендуемого комплекса;
- характеристики самого объекта;
- продолжительность действия договора аренды.
Что представляет собой оценка прав аренды?
Необходимость в оценке прав аренды возникает для определения активов самого предприятия. Ее размер напрямую зависит от сроков и условий договора аренды, технического состояния самого объекта, рыночного спроса.
На практике оценку прав аренды необходимо предпринимать при:
- получении денежных кредитов (в данном случае права аренды являются залогом отдачи взятых средств);
- ведении имущественных споров в суде;
- заключении договоров купли-продажи.
Стоимость аренды - это денежная сумма, которую арендатор платит собственнику помещений за занимаемые площади. Стоимость аренды офиса в Москве в первую очередь зависит от класса помещения. Но даже в рамках одного класса помещений ставки для офисов существенно отличаются и составляют широкий диапазон.
Цена офиса зависит от местоположения здания или объекта, от расположения офиса внутри объекта, от качества помещений. Кроме того, цена 1 кв. метра офиса может значительно уменьшиться при крупной сделке, либо если собственник заинтересован в срочной сдаче помещения в аренду.
Ставки арендной платы в Москве
Мы систематически проводим мониторинг рыночных цен на аренду офисов и помещений, для того что бы все наши предложения соответствовали среднерыночным ставкам аренды и были оптимальными по соотношению "ставка аренды / качество помещения".
Что бы проанализировать ставки аренды, мы пользуемся следующими источниками: объявления с предложениями по аренде помещений на специализированных интернет-ресурсах и в СМИ, статистические отчеты по средним ставкам аренды.
Кроме того, мы регулярно консультируемся по вопросу актуальной стоимости аренды офисов с нашими партнерами - ведущими консалтинговыми компаниями на рынке недвижимости, такими как Jones L.Lasalle, Knigt Frank.
Если Вы хотите узнать среднерыночные ставки аренды, т.е. текущие цены на офисные помещения, можете посмотреть последние аналитические обзоры экспертов рынка недвижимости.
Арендная плата - как рассчитать?
Арендная плата, оплачиваемая арендатором , рассчитывается следующим образом: ставка арендной платы умножается на арендуемую площадь. При этом в арендуемую площадь входит полезная площадь помещений, которые занимает арендатор, и доля помещений общего пользования в здании.
На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы: аренда на условии "все включено", чистая арендная плата и арендная плата с пределом расходов.
У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, как для арендатора, так и для владельца.
Арендная плата "все включено"
При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.
Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.
Чистая арендная плата
В случае, если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).
В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.
Арендная плата с переделом расходов
В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.
При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.